La SCI ou Société Civile immobilière est utile pour l’achat d’un bien immobilier. Elle va permettre une gestion correcte du patrimoine immobilier.
La SCI regroupe en général deux associés et plus, mais elle n’a pas vocation à être utilisée à des fins commerciales. Très populaire au sein des familles, la SCI permet même à un enfant mineur de posséder des parts dans une société.
La création d’une SCI
La SCI se définit juridiquement comme une personne morale ayant une activité dans l’immobilier. Les associés (2 au minimum) sont unis par un contrat pour la gestion d’un bien immobilier ou un patrimoine immobilier.
Le but principal est de récolter des revenus fonciers générés par les biens en question. Plusieurs exigences doivent être respectées en SCI, dont l’acquisition d’un tampon SCI parmi ses fournitures de bureau.
La Société Civile immobilière découle de l’alliance d’entités physiques ou morales qui restent éternellement responsables de toutes les dettes sociales, proportionnellement aux parts de chacun au capital social. Comme pour toutes les autres sociétés, la création d’une SCI doit répondre aux exigences de la loi et des étapes sont à respecter scrupuleusement.
- Établir les statuts, déterminer le nom, le siège social, l’objet social, le gérant, les associés et la quote-part de chacun des associés dans le capital ;
- Effectuer l’enregistrement des statuts auprès des services des impôts ;
- Rédiger une annonce légale et la publier dans un journal accrédité ;
- Remettre une copie du dossier de création au greffe du tribunal de commerce dont relève le siège social ;
- Acquérir un tampon SCI avec toutes les informations réglementaires :
- La forme juridique de la société ;
- La dénomination sociale ou raison sociale ;
- L’adresse du siège social ;
- Le nom du gérant ;
- Le téléphone du gérant ;
- L’émail du gérant ;
- Le numéro SIRET.
Les particularités de la SCI
Il existe plusieurs types de SCI :
- SCI de location (la forme la plus courante) ;
- SCI d’attribution : elle accorde le droit à l’achat d’un immeuble pour qu’il soit réparti entre les associés. Elle mute
- couramment par la suite en copropriété ;
- SCI de multipropriété : c’est une société qui cède aux associés des parts qui leur offrent la jouissance d’un bien immobilier
- pour un temps déterminé ;
- SCI de construction-vente : elle est autorisée à construire et revendre un investissement.
Les frais de constitution d’une SCI
La création d’une société civile immobilière entraîne des dépenses, entre la création et les différentes étapes et démarches administratives. Les services d’un professionnel ne sont pas à exclure. Tout le monde ne peut pas monter correctement un tel dossier et suivre à la lettre les différentes procédures.
Hors honoraires d’un cabinet juridique, comptez 200 euros approximativement pour la publication de l’annonce légale, environ 100 euros pour le dépôt du dossier au tribunal de commerce et 25 euros pour chaque bénéficiaire effectif.
Le fonctionnement d’une SCI
La gérance
Le gérant est le mandataire légal de la SCI. La totalité de ses prérogatives doit être stipulée clairement dans les statuts. Le gérant de la SCI peut être nommé dans les statuts ou éventuellement choisi par une décision actée. Personne physique ou morale, le gérant peut être associé ou tiers. Ce sont les associés qui nomment le gérant d’une SCI et qui fixent la durée de son mandat.
Les associés
Proportionnellement à leur apport, les associés d’une SCI obtiennent des parts sociales. Ces dernières vont leur permettre de peser lors des votes de l’assemblée générale. La responsabilité des associés est qualifiée de non solidaire, car ils restent totalement responsables des dettes de la SCI au prorata du capital social leur appartenant.
Concernant la répartition des bénéfices réalisés, les associés jouissent de dividendes toujours proportionnels aux parts sociales détenues au capital.
La fiscalité
Une société civile immobilière est assujettie soit à l’impôt sur le revenu dans la classification des revenus fonciers, soit à l’impôt sur les sociétés en cas d’option préalable par les associés.
Dans le cas de figure concernant la location meublée, la SCI est systématiquement imposée au régime de l’impôt sur les sociétés. En effet, ce type de location est considéré comme un acte commercial et non civil.
Conclusion
La création d’une société civile immobilière offre une multitude d’avantages, autant d’un point de vue fiscal que comptable. L’aspect succession n’est pas à négliger. Comme dans tous les domaines, la SCI présente quelques inconvénients et plus précisément sur le fait que les associés restent responsables des dettes de la société. D’ailleurs, leur patrimoine personnel n’est en aucun cas protégé si des difficultés se présentaient.